Wohnung in Duisburg

Gerichtsurteile zum Miet- und WEG-Recht im Überblick

Auf Wunsch können hier Themenbereiche und Gerichtsinstanzen eingeschränkt werden.
  • Nebenkosten
  • Heizkosten
  • Kaution
  • Mieterhöhung
  • Mietvertrag
  • Mietminderung
  • WEG
  • Renovierung
  • sonstige

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:: Mindestangaben für Abrechnung ::
Nach herrschender Auffassung (u. a. BGH, Urteil v. 23. 11. 1981 • VIII ZR 298/80 • in: Neue Juristische Wochenschrift 1982, S. 5731 KG, Beschluss v. 28. 5. 1998 • 8 Re-Miet 4877/97 • in- Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW) 19981 S. 24) muss eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung, soweit keine weiteren Abreden bestehen, folgende Mindestangaben enthalten:

1. Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten.
2. Die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel.
3. Die Berechnung des Anteils des Mieters.
4. Den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Was die Gesamtkosten betrifft, so sind die einzelnen Kostenarten zu bezeichnen. Nicht erforderlich ist, dass auch die jeweiligen Rechnungsdaten angegeben werden (KG, Beschluss v. 28. 5. 1998 • in: DWW 1998, S. 24).
Die Abrechnung der Nebenkosten hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen. Sie muss für ihn ohne große Schwierigkeiten nachvollziehbar sein.
Die Anforderungen an die Abrechnung gelten sowohl für die Vermietung von Wohnraum als auch von Gewerberaum.

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:: Arbeiten durch den Vermieter ::
Eigenleistungen des Vermieters werden durch umlagefähige Drittkosten erspart, ist der kostengünstigere tatsächliche Aufwand des Vermieters nach Treu und Glauben in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen (hier: Hof- und Straßenreinigung).

(AG Löbau, Urteil vom 16.12.1993 - 2 C 564/93) WM 94, 19

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:: Aufzugskosten für Erdgeschoßmieter ::
Eine formularmietvertraglich vereinbarte anteilige Umlage der Aufzugskosten auf den/die Mieter der Erdgeschoßwohnung(en) ist wirksam.

AG Kö, Urteil vom 8. 10. 1997 - 220 C 137/971

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:: Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung: Welche Rechte hat der Mieter? ::
Mängel der Abrechnung begründen keinen Anspruch des Mieters auf Rückerstattung der Vorauszahlungen. Der Mieter kann in einem solchen Fall nur verlangen, dass ihm die Abrechnung erläutert wird und dass er Einblick in die Abrechnungsbelege erhält.

In einem vom LG Hamburg entschiedenen Fall hatte ein Mieter den Vermieter auf Rückerstattung der Betriebskosten-Vorauszahlungen in Anspruch genommen. Der Mieter begründete dies damit, dass die Betriebskosten-Abrechnung fehlerhaft sei. Das Landgericht hat die Klage allerdings abgewiesen. Zwar kann ein Mieter aus vertraglichem Recht die Rückerstattung von Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen, wenn der Vermieter eine Abrechnung gänzlich unterläßt und sich der Anfall von Betriebskosten in einer bestimmten Höhe nicht feststellen läßt. Mängel der Abrechnung reichen jedoch für einen Rückforderungsanspruch nicht aus. Der Mieter hat in einem solchen Fall nur Anspruch auf nähere Erläuterung der Abrechnung sowie auf Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege. Dieser Anspruch kann durch Klage oder die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchgesetzt werden.

(LG Hamburg, Urteil v. 16. 1. 1997, Az.: 307 S 126/96)

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:: Gartenpflege / Neubepflanzung ::
Zu den umlegbaren Gartenpflegekosten zählen auch die Kosten für eine turnusmäßge Neubepflanzung des Gartens sowie die Kosten des notwendigen Gießwassers

(AG Steinfurt 4 C 629/98 WM 99, 721).

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:: Hausmeister: Angemessenes Gehalt zählt zu den Betriebskosten ::
In Eigentümergemeinschaften sind die Ausgaben für den Hausmeister als Betriebskosten umlagefähig - allerdings nur, wenn sie ortsüblich sind bzw. dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Sind die Kosten für den Hausmeister auffällig hoch, so hat der Vermieter nachvollziehbar darzulegen, dass sie erforderlich, angemessen und wirtschaftlich sind, urteilte das Amtsgericht Köln.

Amtsgericht Köln, 215 C 7/97

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:: Keine Rückzahlung der Betriebskosten bei unterlassener Abrechnung ::
Dem OLG Hamm wurde folgende Rechtsfrage vorgelegt: Ist ein Vermieter verpflichtet, alle von einem Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückzuerstatten, wenn der Vermieter nicht innerhalb angemessener Zeit nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung vorlegt? Das Gericht sagte nein.

Dem Rechtsentscheid lag der Fall zugrunde, dass ein Vermieter über Jahre keine Betriebskostenabrechnungen erteilt hafte. Daraufhin forderte der Mieter alle geleisteten Vorauszahlungen klageweise zurück und bekam vor dem Amtsgericht auch Recht. Das mit der Berufung befaßte Landgericht legte die Rechtsfrage schließlich dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vor.

Dieses erließ einen Rechtsentscheid zugunsten des Vermieters. Zwar sei ein Vermieter verpflichtet, innerhalb angemessener Zeit (maximal ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode) eine Abrechnung zu erteilen. Tut er dies trotzdem nicht, so ist der Mieter jedoch darauf verwiesen, seinen Anspruch auf Abrechnung einzuklagen und vollstrecken zu lassen. Darüberhinaus kann er mittels eines ihm zustehenden Zurückbehaltungsrechts die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen verweigern. Für einen Anspruch auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen gebe es jedoch keine gesetzliche Grundlage.

(OLG Hamm, 1/98 30REMiet)

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:: Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel ::
Der während der Abrechnungsperiode als Vermieter aus dem Mietvertrag ausgeschiedene Grundstücksveräußerer muss nicht über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen, die der Mieter an ihn als Voreigentümer und Vermieter geleistet hat.

(AG Coesfeld, Urteil vom 22.05.1992 - 6 C 44/92) WM 92, 379
s. auch § 535 BGB, § 4 MHG

Wechselt die Person des Vermieters während einer Abrechnungsperiode, so muss der neue Vermieter über die gesamte Verbrauchsperiode und die während dieser Zeit geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen.

(AG Hamburg, Urteil vom 16.04.1992 - 48 C 1192/91) WM 92, 380
s. auch § 535 BGB, § 571 BGB, § 572 BGB, § 4 MHG

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:: Vermieter darf rückwirkende Grundsteuererhöhung vom Mieter nachfordern ::
Oberhausen- Die Berechtigung des Finanzamtes durch einen Leistungsbescheid die Grundsteuer rückwirkend zu erhöhen, ist bislang vom Verfassungsgericht nicht beanstandet worden. Unklar war allerdings bislang, ob ein Vermieter berechtigt ist, seinen Mieter wegen der höheren Grundsteuerbelastung zur Kasse zu bitten, wenn er die Betriebskosten bereits endgültig abgerechnet hat.

In einem veröffentlichten Urteil hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 10. Februar 2000, Aktenzeichen: 62 S 409/99 nunmehr entschieden:

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die unvorhersehbaren Nachbelastungen selbst zu tragen und kann daher entsprechend dem Verbrauchsprinzip unter Bezugnahme auf die bereits erteilte Abrechnung einen Nachschlag für die spätere Grundsteuererhöhung verlangen.

"Eine erfreuliche Klarstellung" kommentiert Haus & Grund Geschäftsführer Jochen Schütz die Entscheidung des Landgerichts. Es könne unter dem Strich auf die grundsätzliche Zahlungsverpflichtung des Mieters keinen Einfluss haben, ob die Höhe der Grundsteuer im Rahmen eines turnusmäßigen Bescheides oder für den Vermieter unvorhergesehen durch einen Nachtragsbescheid festgesetzt werde.

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:: Verwaltungskosten umlegbar! ::
Zahlungspflicht des Mieters von "Verwaltungskosten der Mieteinheit" neben der Grundmiete bzw. neben den Betriebs- und Nebenkosten
"Verwaltungskosten können neben der Grundmiete bzw. neben den Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Position in dem Mietvertrag ausdrücklich in Form eines Festbetrages zwischen den Parteien vereinbart wurde und die mietvertragliche Regelung unmissverständlich für den Mieter ist."
Verwaltungskosten sind Kosten, die für die Verwaltung eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer Mieteinheit anfallen, wie beispielsweise die Kosten der Erstellung der Betriebskostenabrechnung.

Bei den Verwaltungskosten handelt es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 4 Abs. 1 MHRG, § 27 der 2. Berechnungsverordnung, die im Rahmen der Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter abgew&älzt werden können.

Bei der Umlage der Verwaltungskosten auf den Mieter wird daher regelmäßig eingewandt, dass dies nicht zulässig sei, da es sich um die Einführung einer weiteren Gruppe von Nebenkosten handelt, die der gesetzlichen Regelung widerspricht.

Das Landgericht Mannheim vermochte dies nicht zu sehen, mit dem Argument, dass sich aus den einschlägigen gesetzlichen Regelungen eine Beschränkung dergestalt, dass Verwaltungskosten grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden können, nicht entnehmen lasse.

Auch ein Verstoß gegen das Gebot der Transparenz formularvertraglicher Vereinbarungen läßt sich nach Auffassung der Richter des Landgerichts Mannheim nicht feststellen, wenn in der mietvertraglichen Klausel deutlich und unübersehbar der Verwaltungskostenbetrag sich in Form eines Festbetrages gegenüber der geltenden Umlage der Heiz- und sonstigen Betriebskosten abgrenzt und für den Mieter klar ersichtlich ist, dass diese Nebenleistung gesondert zu vergüten ist.

(Urteil des Landgerichts Mannheim, Aktenzeichen: 4 S 167/98)

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:: Warmwasser: Aufteilung bei Heizkostenabrechnung ::
Wird bei verbundenen Anlagen i.S.d. § 9 HKVO die Menge des verbrauchten Warmwassers nicht gemessen, so ist für die Aufteilung der Betriebskosten von Heizung und Warmwasser der Pauschalsatz von 18% der verbrauchten Brennstoffe für die Warmwasseraufbereitung heranzuziehen (§9 Abs. 2 s. 5 HKVO). Aus welchen Gründen der tatsächliche Verbrauch nicht gemessen wurde ist dabei unerheblich.

(AG Hamburg, Beschl. v. 13.1.1989, 102a II 142/88 WE) HKA 1999, 25

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:: Mietkaution: Forderungsverjährung ::
Ersatzansprüche des Vermieters oder Verpächters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren in sechs Monaten. Hat der Vermieter diese Frist zur Geltendmachung seiner Forderung versäumt, bleibt ihm in der Regel immer noch die Möglichkeit der Aufrechnung gegen eine vom Mieter geleistete Kaution. Denn die Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn die verjährte Forderung zu der Zeit, zu der sie gegen die andere Forderung aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war (§ 390 Satz 2 BGB).

Diese Möglichkeit der Aufrechnung entsprechend der Vorschrift des § 390 Satz 2 BGB muß nach Auffassung des BGH dem Vermieter auch dann offenstehen, wenn der Mieter die Mietkaution vereinbarungsgemäß in Form einer Bürgschaft geleistet hat.

Urteil des BGH vom 28.01.1998. XII ZR 63/96. NJW 1998, 981. Der Betrieb 1998, 817

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:: Fehlerhafte Wohnflächenangabe im Mieterhöhungsverlangen ::
Unrichtige Angaben im Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung sind in der Regel nicht geeignet, Gewährleistungsfolgen auszulösen.

OLG Hamburg, Az.: 4U 263/99

Fakten:Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit ca. 190m2 angegeben. Der Vermieter verlangte innerhalb von drei Jahren zweimal die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Den erhöhten Betrag errechnete er aus einem Quadratmeterpreis und einer Wohnfläche von 190m2. Der Mieter stimmte den Erhöhungsverlangen jeweils zu. Nachdem der Mieter herausgefunden hatte, dass die Wohnung tatsächlich nur 170m2 beträgt, minderte er die Miete.

Ein Mietmangel lieget wegen der um etwa 10% niedrigeren Wohnfläche nicht vor. Wegen der falschen Wohnflächenangaben im Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung kann der Mieter ebenfalls nicht die Miete mindern. Durch die Angaben im Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, wird der geschuldete Zustand der Mietsache nicht vertraglich festgelegt. Die vertragsändernden Erklärungen beziehen sich beim Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung allein auf den Betrag der künftig geschuldeten Miete. In der notwendigen und zur Information des Mieters bestimmten Angabe der Berechnungsfaktoren u.a. der Fläche, liege keine vertraglich bindende Erklärung des Vermieters. Im Mieterhöhungsverfahren ist allein die ortsübliche Miete und damit deren tatsächliche Faktoren, also insbesondere die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, auch wenn im Mietvertrag eine größere Fläche angegeben ist.

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:: Mieterhöhung die nach Mietspiegel höchstzulässige Miete überschritten ::
Wird durch eine Mieterhöhung die nach Mietspiegel höchstzulässige Miete überschritten, so ist die Mieterhöhung nicht insgesamt unwirksam. Bis zur Obergrenze des Mietspiegels bleibt die Mieterhöhung vielmehr wirksam. Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass den Vermieter zwar einerseits eine gesetzliche Begründungspflicht trifft, er andererseits aber auch ein vom Grundgesetz geschütztes Eigentumsrecht hat. Deshalb dürften an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (BGH VIII ZR 52/03).

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:: Mietverträge dürfen für einen bestimmten Zeitraum das gesetzliche Kündigungsrecht ausschließen ::
Eine individual-vertragliche Vereinbarung in einem Mietvertrag, wonach das Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist, ist zulässig. Zwar darf nach § 573c Abs.4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen abgewichen werden. Mit einem Kündigungsverzicht werden aber die Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage nach der Kündigungsfrist stellt sich erst, wenn dem Mieter ein Kündigungsrecht zusteht.

Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten an die Beklagten mit Vertrag vom 17.10.2001 einen Wohnung vermietet. Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1.1.2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten.

Die Beklagten teilten den Klägern noch vor Mietbeginn mit, dass sie an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien und den Mietvertrag hilfsweise kündigten. Sie zahlten lediglich für den Januar 2002 Miete. Seit April 2002 ist die Wohnung anderweitig vermietet. Die Kläger verlangten von den Beklagten die Zahlung der Miete für die Monate Februar und März. AG und LG wiesen die hierauf gerichtete Zahlungsklage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH die Vorentscheidungen auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Mietzahlungen für die Monate Februar und März. Der Anspruch ist Rechtsfolge des zwischen den Parteien vereinbarten Kündigungsverzichts. Dieser ist wirksam. Er verstößt insbesondere nicht gegen § 573c Abs.4 BGB. Hiernach darf zwar nicht zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen abgewichen werden. Durch den Kündigungsverzicht werden aber die Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zusteht.

Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht nicht gegen die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Nach der alten (bis zum 31.8.2001 geltenden) Rechtslage war die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts für einen begrenzten Zeitraum zulässig. In der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Parteien weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten. Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand nicht verändern wollte.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Schutzzweck von § 573c Abs.1, 4 BGB. Der Gesetzgeber wollte mit der Mietrechtsreform die Vertragsfreiheit zwischen Mietern und Vermietern stärken. Außerdem können die finanziellen Folgen für den Mieter durch eine Weitervermietung - auch nach Stellung eines Nachmieters durch den Mieter - abgemildert werden. Der Kündigungsausschluss stellt daneben auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs.4 BGB dar. Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrages soll der Mieter lediglich vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden.

BGH 22.12.2003, VIII ZR 81/03

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:: Mieter zahlt volle Miete trotz Mangel ::
Muss der Vermieter einer Mietminderung wegen eines Mangels zustimmen? Und was passiert, wenn Mieter trotz Mängeln die vollständige Miete zahlen? Können sie die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen?
Die Mieter einer Wohnung, in deren Küche es regelmäßig faulig roch, meldeten die extreme Geruchsbelästigung ihrer Vermieterin – zahlten aber die komplette Miete weiter. Als nach über zweieinhalb Jahren nichts passiert war, klopften die Mieter bei ihrer Vermieterin energischer an. In mehreren E-Mails fragten sie nach, ob eine Mietminderung von 15 Prozent ab dem Zeitpunkt der Schadensmeldung in Ordnung wäre. Die Vermieterin lehnte ab.
Da die Mangelbeseitigung nach wie vor nicht in Sicht war, forderten die Mieter einen Teil ihrer gezahlten Miete vor Gericht ein. Das Amtsgericht wies ihre Klage mit der Begründung ab, dass sie die volle Miete in Kenntnis des Mangels gezahlt hätten. Eine Rückforderung sei daher gemäß § 814 BGB ausgeschlossen.

Anspruch auf Minderung trotz Irrtum:
Das Landgericht vertrat eine andere Sicht auf die Dinge und wollte einen Rückzahlungsanspruch nicht an § 814 BGB scheitern lassen. Die Mieter hätten schließlich nicht gewusst, dass sie die Miete aufgrund des Mangels nicht in voller Höhe zahlen müssen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte sich hinter das Urteil des Landgerichts. Infolge des immer wieder auftretenden fauligen Geruchs in der Wohnung stehe den Mietern eine Mietminderung von 10 Prozent zu. Die Mietminderung trete kraft Gesetzes ein und bedürfe nicht der Zustimmung des Vermieters. Eine Rückforderung der überzahlten Miete könne nicht ausgeschlossen werden, nur weil die Mieter in Kenntnis des Mangels die volle Miete gezahlt haben.
Sie wussten nicht, dass sie aufgrund des Mangels nicht die volle Miete schulden. Vielmehr – so geht es aus dem E-Mail-Verkehr hervor – sind sie irrtümlich davon ausgegangen, eine Minderung sei nur möglich, wenn der Vermieter sein Einverständnis hierzu erklärt.
(BGH, Beschluss v. 4.9.2018, VIII ZR 100/18)

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:: Mietminderung im Urkundenprozess ::
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Klagemöglichkeit von Vermietern gegen Mietminderungen gestärkt. Rückständige Zahlungen kann ein Vermieter dem Urteil zufolge in einem vereinfachten "Urkundenprozeß" einklagen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter Mängel an der Wohnung geltend macht und die Miete entsprechend mindert.

Im "Urkundenprozeß" sind - um das Verfahren zu beschleunigen - nur Urkunden sowie die Aussagen von Kläger und Beklagten als Beweismittel zulässig. Allerdings ergehen Urteile nur unter Vorbehalt und können anschließend in einem normalen Prozeß überprüft werden.

Der BGH argumentiert, der Mieter könne seine Beweise in einem anschließenden Nachverfahren vorlegen und - falls er zu Unrecht zur Begleichung von Mietrückständen verurteilt worden sei - Schadenersatz vom Vermieter verlangen. Damit werden den Rechten der Mieter Rechnung getragen.

Im konkreten Fall gab der BGH dem Vermieter einer Vier-Zimmer-Wohnung Recht, dessen Mieter Mängel geltend gemacht und die Miete um fast 500 Euro monatlich gekürzt hatte. Im Urkundenprozeß, den der Vermieter angestrengt hatte, ließen sich diese Mängel allerdings nicht beweisen, so dass er unter Vorbehalt zur Zahlung verurteilt wurde.

(Aktenzeichen: VIII ZR 216/04 vom, 1. Juni 2005).

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:: Stromleitungen in der WEG, Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? ::
BGH-URTEIL. In ihrer Teilungserklärung kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft weitreichende — und oftmals sogar vom Gesetz abWeichende — Regelungen treffen. Es gibt aber Dinge, die zu weit gehen. Manche Teile des Gebäudes dürfen nicht zu Sondereigentum erklärt werden, so der Bundesgerichtshof.
Grundsätzlich ist die Teilungserkiärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft die "Verfassung der Gemeinschaft". Die Klauseln haben in der Regel Bestand, auch wenn sie vom Gesetz abweichende Regelungen beinhalten. Das Wohnungseigentumsgesetz ist so gestaltet, dass die Eigentümer in vielen Belangen für ihre Anlage passende Regelungen treffen können. Bei der Bestimmung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist jedoch Vorsicht geboten. Denn zwingendes Gemeinschaftseigentum kann nicht — auch nicht per Teilungserklärung — zu Sondereigentum gemacht werden (5 5 Absatz 2 WEG).
Exemplarisch dafür sei hier ein Urteil des Bundesgerichtshofs genannt (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012, Az. V ZR 57/12). Im entschiedenen Fall waren in einer Wohnungseigentumsanlage die Wohnungsstrornzähler im Keller des Gebäudes installiert. Die Stromieitungen zu den Wohnungen wurden im Treppenhaus verlegt. In den jeweiligen Etagen befanden sich die Elektrounterverteilungen der einzelnen Wohnungen.

Gemeinschaft war für die Erneuerung zuständig
Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte, dass an den gesamten Elektroleitungen ab der Stelle nach dem Wohnungsstromzähler im Keller Sondereigentum bestehe. Dagegen stellte der BGH klar: Wenn in einer solchen Konstruktion wie der genannten die Leitungen erneuert werden müssen, dann ist dafür — ungeachtet der anderslautenden Regelungen in der Teilungserklärung — die Gemeinschaft zuständig. Der Grund: Die Leitungen bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des gesamten Gebäudes dienendes Netz und stellen damit eine Anlage im Sinne von 5 5 Absatz 2 WEG dar.

Für Bestand und Sicherheit wichtige Gebäudeteile
Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind nach dem Gesetz Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Das gilt auch, wenn sie im Bereich des Sondereigentums liegen.
Die Zuordnung von Leitungen war vor diesem BGH-Urteil lange umstritten. Nunmehr ist klar: Soweit sich Leitungen im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie — selbst wenn faktisch eine Aufteiiung nach Wohnungen möglich ist— rechtlich als Einheit anzusehen. Sie stellen damit eine Anlage im Sinne von 5 5 Absatz 2 WEG dar. Es verhält sich faktisch wie mit einem Teil des Treppenhauses, welches nur den Zugang zu einer Sondereigentumeinheit gewährleistet. Dieser Teil des Treppenhauses bleibt trotzdem als Einheit mit dem übrigen Treppenhaus zwingendes Gemeinschaftseigentum.

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:: Renovierungspflicht beim Auszug ::
Haben die Parteien eines Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand zu übergeben hat und kommt er dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter die Kosten von ihm in Auftrag gegebener Renovierungsarbeiten auch dann vom Mieter ersetzt verlangen, wenn die Voraussetzungen des Verzuges nicht vorliegen. Ein solcher Anspruch rechtfertigt sich aus Geschäftsführung ohne Auftrag.

OLG Koblenz – 5 U 1787798, NJW-RR 2000, 82

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:: Kreidende Farbe ::
Hat ein ausgezogener Mieter für die Schönheitsreparaturen eine Farbe zum Streichen der Wände benutzt, die (vom Sachverständigen bestätigt) „kreidete“, so muss er dem Wohnungsbesitzer Schadenersatz (hier: in Höhe von 3.795 €/7.424 DM) für die „ordnungsgemäße Wiederherstellung“ der Wohnung leisten.

LG Bonn 6 S 237/01

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:: Renovierungspflicht: Türen mit Folie überklebt ::
Hat ein Mieter die Wohnungstüren mit Folien beklebt, die beim Entfernen große Flecken hinterlassen haben, muss er den erforderlich gewordenen Anstrich dafür bezahlen. Das gilt auch, wenn die Türen ohnehin hätten gestrichen werden müssen.

LG Berlin 64 S 261/00

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:: Vergilbte Tapete ::
Nur zwei Jahre blieb eine Mieterin in ihrer Mietwohnung, die sie im Juni 1996 frisch renoviert übernommen hatte. Als die Kettenraucherin im Mai 1998 wieder auszog, bot die Wohnung ein trauriges Bild:
Bräunliche Zimmerdecken und stark vergilbte Tapeten brachten die Vermieterin in Rage. Wegen der intensiven Nikotinverfärbungen musste sie Wohnzimmer, Flur und Küche dreimal streichen lassen. Dafür verlangte sie von ihrer Ex-Mieterin Schadenersatz. Das Landgericht Paderborn gab der Vermieterin Recht:
Die Mieterin hafte für die Schäden durch übermäßiges Rauchen. Im Rahmen der freien Lebensgestaltung müsse es einem Mieter zwar auch gestattet sein, in seiner Wohnung zu rauchen. Aber exzessives, durch Ablagerungen von Schadstoffen auf Tapeten, Decken, Gardinen etc. zu nachhaltiger Schädigung der Wohnung führendes Rauchen "überschreite die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache".

Dass die Wohnung nachhaltig geschädigt sei, habe die Vermieterin mit Fotos dokumentiert. Insbesondere an den Stellen, wo Bilder an den Wänden hingen oder Möbelstücke vor den Wänden standen, seien die Tapeten noch fast weiß gewesen, ansonsten überall völlig vergilbt und bräunlich.
Das habe eine besonders aufwendige und teure Renovierung der Räume notwendig gemacht. Nach einer Mietzeit von nur zwei Jahren müsse sich die Vermieterin damit nicht abfinden.

Urteil des Landgerichts Paderborn vom 23. März 2000- 1 S 2/00

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:: Schönheitsreparaturen ::
Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Zugleich war individuell vereinbart worden: "Der Mieter übernimmt die Renovierung der Wohnung". Der klagende Vermieter verlangte erfolgreich Schadensersatz wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen und Nutzungsentschädigung.

Nach Auffassung der Kammer war der beklagte Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Formularklausel wäre nur unwirksam, wenn dem Mieter zu den laufenden Schönheitsreparaturen auch noch die Anfangsrenovierung übertragen werden soll. Der Mieter hat aber nicht vorgetragen, dass die Individualabrede die Anfangsrenovierung betreffe. Der Wortlaut "Renovierung" sei zwar nicht eindeutig. Da es aber keine AGB-Klausel sei, greife die Unklarheitenregel des § 5 AGBG nicht ein. Die Individualabrede könne also auch so verstanden werden, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter doppelt geregelt sei, was unschädlich wäre.

Landgericht Berlin Urteil vom 30.05.2000 – 64 S 20/00 – NZM 2000, 862

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:: Keine Pflicht zur Anpassung an steigende Wohnbedürfnisse ::
Das Berliner Landgericht sieht den Vermieter nicht verpflichtet, die vermietete Wohnung ständig an die im Laufe der Zeit steigenden Wohnbedürfnisse anzupassen (hier: Trittschalldämmung nach DIN 4109).

LG Berlin, 3.7. 2003, Az.: 67 S 486/01

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:: Stromleitung angezapft: Mieter muß Wohnung fristlos räumen ::
Zapft ein Mieter Stromleitungen in einem Mietshaus an, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung und Räumung der Wohnung berechtigt. Das Amtsgericht Frankfurt billigte dem Mieter nicht einmal eine Frist zu, um aus der Wohnung auszuziehen.

Dem Mieter war der Strom gesperrt worden, nachdem er längere Zeit seine Rechnungen nicht bezahlt hatte. Daraufhin habe er vom Stromverteilerkasten und von Elektroanschlüssen im Haus Stromleitungen in seine Wohnung verlegt. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Mieter dadurch seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag so grob verletzt, das dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses oder auch nur ein Aufschub der Wohnungsräumung nicht zugemutet werden konnte. Der Mieter habe mit dem Anzapfen der Stromleitungen eine Straftat begangen, die den Hausfrieden störe.

Amtsgericht Frankfurt, 33 C 4017/97-67

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:: Nachmieter: Nur mit Zustimmung des Vermieters ::
Ohne Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel im Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung und einem Ersatzmieter zustimmt. Er muss den Mietvertrag bis zum letzten Tag erfüllen (OLG Oldenburg 5 UH 12/80 RE WM 81, 125).

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:: Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter ::
Das Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Nach Paragraph 554 a BGB, darf der Mieter bei Eintreten eines solchen Falls, ohne Abmahnung den Mietvertrag sofort kündigen. Eine Ausnahme hiervon stellt ein Notfall, wie z.B. ein Wasserschaden oder ein Feuer dar. Ebenso darf der Vermieter die Wohnung betreten, wenn er mit Billigung und Kenntnis des Mieters einen Schlüssel zur Wohnung besitzt, der ihn zum Betreten der Wohnung berechtigt.

(LG Berlin, 9.2.1999, Aktenzeichen 64 S 305/98).

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:: Elektrosmog ::
Gesundheitsängste des Mieters wegen Mobilfunkantennen in der Nähe seiner Wohnung können nur dann einen Mangel der Wohnung begründen, wenn nach dem Stand der Wissenschaft Gesundheitsgefährdungen möglich sind.Die Auffassung bestimmter Kreise oder der Umstand, dass Gefahren nicht völlig auszuschließen sind, reichen nicht aus.

AG Traunstein, Urt. vom 3.3. 1999 – 310 C 2158/98

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:: Gefährdung durch Elektrosmog ::
Die Eigentümer eines Wohnhauses verlangten von der örtlichen Stromversorgungsgesellschaft die Stilllegung einer neben dem Haus stehenden Trafostation. Sie beriefen sich auf neueste amerikanische Forschungsergebnisse, nach denen bereits bei einer Feldstärke von 0,2 Mikrotesla körperliche Beeinträchtigungen wie Schwindelgefühle und Kopfschmerzen ausgelöst werden können.

Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab, da die vom Gutachter festgestellte Feldstärke von 0,2 Mikrotesla den in der Verordnung über elektromagnetische Felder als unbedenklich festgelegten Grenzwert von 100 Mikrotesla bei weitem nicht erreichte. Die Anlieger riefen daraufhin das Bundesverfassungsgericht an, das jedoch zu keinem anderen Ergebnis kam.

Die Verfassungsrichter bestätigten, dass sich die Vorinstanzen an die durch die Verordnung festgesetzten Grenzwerte halten durften. Die aus Amerika stammenden Studien konnten außer Betracht bleiben, da eine krankmachende Wirkung bei derart geringen Feldstärken bislang noch nicht überprüfbar nachgewiesen wurde. Das Bundesverfassungsgericht billigte im Ergebnis die gerichtliche Praxis, bei der Beurteilung von Gesundheitsbeeinträchtigungen den hier anerkannten Grenzwerten zu folgen. Im Regelfall können daher im Ausland gewonnene wissenschaftliche Erkenntnisse, die hierzulande keine Bestätigung gefunden haben, bei der Entscheidung außer Betracht bleiben.

Beschluß des BVerfG vom 17.02.1997 1 BvR 1658/96 ZMR 1997, 218 RdW 1997, 673

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:: Keine Gesundheitsschäden durch Elektrosmog ::
Ein Grundstückseigentümer klagte gegen den Genehmigungsbescheid für den Betrieb einer Mobilfunkstation. Die Behörde hatte die Montage einer acht Meter hohen Antenne eines Mobilfunkanbieters in einer Entfernung von circa 20 Meter von dem Wohnhaus des Klägers nicht beanstandet.

Das Verwaltungsgericht Koblenz sah keinen Anlass, den Genehmigungsbescheid aufzuheben. Nach derzeitigen wissenschaftlichen Erkenntnissen gehen von solchen Anlagen keine Emissionen aus, die in einem Abstand von 20 Metern zu Gesundheitsstörungen führen können. Auch die vom Gesetzgeber festgelegten Grenzwerte sind nach Auffassung des Gerichts korrekt. Ein Abweichen hiervon ist nur auf Grund gesicherter wissenschaftlicher Erkenntnisse möglich.

Urteil des VG Koblenz 1 K 1967/00 Handelsblatt vom 19.02.2001

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:: Schadenersatz für entgangene Zinsen ::
Eine Bank darf von einem Kunden, der eine Eigentumswohnung (hier: für 255.000 Mark) kaufen und sich dafür ein Darlehen nehmen wollte, Schadenersatz für entgangene Zinsen verlangen (hier in Höhe von rund 17.000 Mark), wenn der Käufer sich für eine billigere Immobilie entscheidet und das Geldinstitut nicht bereit ist, den Kredit dafür zur Verfügung zu stellen.

OLG Koblenz, 3 U 261/98